30년 넘은 구축 탑층, 외벽 곰팡이와 천장 누수 흔적 단열 공사 범위 고민입니다

안녕하세요. 이번에 30년 넘은 구축 아파트 탑층으로 이사를 앞두고 인테리어를 계획 중인 예비 집주인입니다. 집 상태를 확인하러 갔는데 생각보다 상황이 심각해서 고민이 많습니다. 우선 거실 확장 부분이 이미 되어 있는데, 뜯어보니 단열재 없이 타일 위에 바로 미장을 하고 장판을 깔아놓은 상태였습니다. 그래서인지 겨울철 결로가 심했고 벽지 곳곳에 검은 곰팡이가 피어 있더군요. 특히 외벽과 맞닿은 방들은 곰팡이 냄새가 진동하고, 안방 천장 쪽에는 과거에 누수가 있었는지 얼룩이 남아서 약간 기울어진 느낌까지 듭니다. 세탁실 베란다는 탄성코트가 다 들떠서 가루처럼 떨어지고 있고, 내부 벽면은 이미 습기를 머금어 축축한 상태입니다. 화장실 역시 오래된 구축이라 바닥 방수층이 깨졌을 가능성이 커 보여서 전체 철거 후 재시공을 생각하고 있습니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 곰팡이가 심한 외벽 쪽과 확장부만 부분적으로 단열재를 보강하는 것, 둘째는 천장을 포함해 집 전체 외벽면을 모두 뜯어내고 제대로 된 단열 공사를 하는 것, 셋째는 일단 겉면의 곰팡이 제거와 방수 처리만 하고 지내보다가 문제가 생기면 그때 수리하는 것입니다. 탑층이라 옥상 누수 위험도 있을 것 같고, 기초 공사를 제대로 안 하면 나중에 인테리어 다 망가질까 봐 걱정입니다. 구축 탑층 경험 있으신 분들은 어디까지 공사 범위를 잡으셨나요? 특히 천장 단열까지 꼭 해야 하는지 궁금합니다.