베란다 페인트가 과자처럼 부서지고 곰팡이가 올라오는데 해결 방법이 뭘까요?

입주한 지 10년 정도 된 아파트에 살고 있습니다. 최근 베란다 창호 주변이랑 바닥 쪽 벽면 상태가 너무 심각해서 고민입니다. 처음에는 그냥 단순하게 페인트가 좀 벗겨진 줄 알았는데, 손으로 살짝만 건드려도 하얀 가루처럼 부서지면서 껍질이 과자처럼 바스락거리며 떨어집니다. 이른바 백화 현상이라고 하던데, 도막 자체가 완전히 수명을 다한 것 같습니다. 여기에 습한 날씨가 겹치니 구석진 곳부터 검은 곰팡이가 번지고 있습니다. 급한 마음에 시중에서 파는 곰팡이 제거제로 닦아내고 일반 수성 페인트를 덧발라봤습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 다시 부풀어 오르더니 이전보다 더 심하게 떨어지더군요. 단순히 위에 덮어씌우는 방식으로는 답이 없다는 걸 깨달았습니다. 지금 제가 알아본 선택지는 두 가지입니다. 첫 번째는 기존 페인트를 완전히 긁어내고 일반 탄성코트로 재시공하는 것이고, 두 번째는 단열 성능이 높다는 에어로겔 같은 기능성 도료를 사용하는 것입니다. 기능성 도료가 결로 방지에 훨씬 효과적이라고는 하지만 비용 차이가 있고, 시공 과정에서 밑작업을 얼마나 꼼꼼히 하느냐에 따라 수명이 결정된다고 해서 고민이 많습니다. 특히 여름철 습도가 높을 때 퍼티 작업 후 제대로 말리지 않으면 나중에 또 들뜬다고 하는데, 이 부분을 어떻게 확인해야 할지 모르겠습니다. 비슷한 경험 있으신 분들, 단순 탄성코트만으로 충분할까요 아니면 비용을 더 들여서라도 기능성 도료로 가야 할까요? 밑작업 시 꼭 체크해야 할 점이 있다면 조언 부탁드립니다.