베란다 천장 페인트 들뜸과 곰팡이, 단순 결로일까요 아니면 누수일까요?

입주한 지 10년 정도 된 아파트에 살고 있는데, 최근 베란다 천장 상태가 너무 심각해져서 고민입니다. 처음에는 구석진 곳에 작은 곰팡이가 생기길래 시중에서 파는 제거제로 닦아냈는데, 시간이 갈수록 범위가 넓어지더니 이제는 페인트 칠이 과자처럼 바스러지며 하얗게 들뜨고 있습니다. 특히 우수관 주변 천장 쪽을 보면 미세하게 금이 가 있고 그 틈으로 물기가 스며든 것 같은 얼룩이 선명합니다. 비가 많이 오는 날에는 유독 습기가 심해지는 느낌이고, 전등 주변까지 오염이 번진 상태라 이제는 단순히 환기 문제로 보기 어렵겠다는 생각이 듭니다. 일단 급한 대로 들뜬 페인트를 긁어내고 항균 페인트를 덧발라봤지만, 얼마 지나지 않아 다시 부풀어 오르더군요. 기초 작업 없이 겉면만 칠해서 그런 건지, 아니면 위층에서 내려오는 누수가 원인인지 판단이 서질 않습니다. 지금 제가 생각하는 해결책은 세 가지입니다. 첫째는 전문 업체를 불러서 천장 균열 보수와 퍼티 작업을 제대로 한 뒤 탄성코트 시공을 하는 것, 둘째는 윗집에 요청해 외벽이나 우수관 쪽 누수 점검을 먼저 받는 것, 셋째는 단순 결로라고 가정하고 고성능 제습기와 환기 시스템을 보강하는 것입니다. 천장 콘크리트 부식이 진행된 것처럼 보이는데, 이 상황에서 무턱대고 탄성코트 시공부터 했다가 나중에 다시 들뜨게 될까 봐 걱정입니다. 비슷한 경험 하신 분들이나 전문가분들의 조언을 구합니다.