거실 천장 갈색 얼룩과 베란다 습기, 단순 결로인지 방수층 문제인지 헷갈립니다

입주한 지 오래된 아파트인데 최근 들어 거실 천장 구석에 조금씩 갈색 얼룩이 생기기 시작했습니다. 처음에는 그냥 습해서 그런가 보다 하고 넘겼는데, 시간이 지날수록 얼룩 범위가 넓어지고 벽지 색이 변하는 게 눈에 보일 정도가 되었어요. 이상하게 거실 쪽뿐만 아니라 맞닿아 있는 베란다 창가 쪽 벽면도 늘 눅눅한 느낌이 납니다. 처음에는 단순한 결로 현상인 줄 알고 제습기도 돌려보고 환기도 자주 시켰는데, 전혀 나아지지 않고 오히려 천장 쪽 물기가 번지는 속도가 빨라지고 있습니다. 이제는 얼룩 주변으로 곰팡이까지 올라오기 시작해서 아랫집에 피해가 갈까 봐 겁이 납니다. 현재 제가 고민하고 있는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 단순 결로라고 생각해서 외벽 코킹이나 실리콘 작업만 다시 하는 것, 둘째는 전문 장비를 써서 정밀하게 누수 지점을 찾는 탐지를 먼저 진행하는 것, 셋째는 아예 베란다 바닥 방수층이 깨졌다고 가정하고 방수 공사를 새로 하는 것입니다. 단순히 겉면만 보수했다가 나중에 다시 새면 비용이 더 들 것 같고, 그렇다고 무턱대고 다 뜯어내자니 공사 규모가 너무 커질까 봐 걱정입니다. 이런 증상이 나타났을 때 보통 어떤 순서로 원인을 판단하고 접근하는 것이 가장 합리적일까요? 비슷한 경험 있으신 분들의 조언 부탁드립니다.