베란다 천장 콘크리트 부식과 균열, 단순 결로인지 누수인지 판단 기준이 궁금합니다

입주한 지 오래된 아파트인데 최근 베란다 천장 상태가 너무 심각해져서 글을 올립니다. 처음에는 그냥 구석에 곰팡이가 조금 피는 정도라고 생각해서 시중에서 파는 제거제로 닦아내고 환기도 자주 시켰습니다. 그런데 시간이 갈수록 증상이 심해지더니 이제는 페인트 층이 풍선처럼 부풀어 오르다가 툭툭 떨어지기 시작하네요. 더 당황스러운 건 떨어진 페인트 안쪽의 콘크리트 상태입니다. 단순히 습기가 찬 수준이 아니라, 천장 일부에 길게 균열이 가 있고 그 사이로 내부 철근이 보일 정도로 부식되어 있습니다. 손으로 살짝 건드리면 시멘트 조각들이 우수수 떨어지는 상황이라 안전 문제까지 걱정이 됩니다. 특히 보일러 배관이 지나가는 천장 주변의 부식이 가장 심한 편입니다. 현재 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 단순히 결로가 심해진 것이니 기존 페인트를 다 긁어내고 탄성코트 같은 기능성 도료로 재시공하는 것, 둘째는 외부 크랙이나 윗집 배관 문제일 가능성이 높으니 정밀 누수 진단을 먼저 받는 것, 셋째는 철근 부식이 심하므로 전문 보강 작업을 거친 뒤 마감을 하는 것입니다. 단순히 겉면만 예쁘게 칠했다가 나중에 다시 들뜨거나 내부 부식이 계속 진행될까 봐 걱정입니다. 이런 경우에 기초 보수 작업과 도장 시공 중 무엇을 우선순위에 두어야 할까요? 비슷한 경험 하신 분들의 조언 부탁드립니다.