베란다 벽면 페인트 들뜸과 곰팡이, 단순 도색으로 해결될까요?

입주 때부터 베란다 관리를 나름대로 해왔는데, 이번 겨울을 지나면서 상태가 너무 심각해졌습니다. 처음에는 창문 아래쪽 벽면에 작은 얼룩이 생기는 정도였는데, 지금은 페인트 도막이 과자처럼 부슬부슬 떨어져 나오고 있습니다. 특히 보일러 연통 주변과 세탁기 수전 쪽 벽면이 가장 심합니다. 손으로 살짝만 건드려도 껍질처럼 일어나는 부분이 많고, 그 안쪽으로는 검은 곰팡이가 깊게 자리 잡은 게 보입니다. 천장 구석 쪽에도 미세한 균열이 보이면서 페인트가 박리되고 있는데, 단순히 습기가 찬 건지 아니면 외벽 어디선가 물이 스며드는 건지 판단이 안 서네요. 급한 대로 곰팡이 제거제를 뿌리고 환기를 시켜봤지만, 이미 들뜬 페인트 때문에 표면이 울퉁불퉁해서 다시 칠하기도 어려운 상황입니다. 이 상태에서 그냥 위에 덧칠만 하면 금방 다시 일어날 것 같아 고민입니다. 지금 제가 생각하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 기존 페인트를 전부 긁어내고 퍼티 작업부터 다시 하는 정석 보수, 둘째는 결로 방지 기능이 있다는 탄성코트 시공, 셋째는 일단 누수 점검부터 받고 부분 보수를 하는 것입니다. 벽면 상태가 이 정도로 썩어 들어간 경우에 기초 밑작업 없이 코팅제만 바르면 금방 다시 들뜬다고 하던데, 정말 그런가요? 비슷한 경험 있으신 분들의 조언을 구합니다.