베란다 벽면 변색과 곰팡이가 방수층 문제인지 외벽 균열 때문인지 궁금합니다

입주한 지 12년 정도 된 아파트에 살고 있는데, 최근 베란다 벽면 상태가 너무 안 좋아져서 고민입니다. 처음에는 아주 작은 점처럼 갈색 얼룩이 생기더니, 시간이 지날수록 점점 넓어지면서 이제는 노란색과 갈색이 섞인 커다란 얼룩이 되었어요. 특히 천장 통풍구 주변으로는 검은 곰팡이가 올라오기 시작해서 가족들 호흡기 건강이 걱정되는 상황입니다. 우선 제가 해본 조치는 겉면에 보이는 곰팡이를 제거제로 닦아내고 방수 페인트를 살짝 덧칠해 본 것입니다. 하지만 비가 많이 온 뒤에 다시 확인해보니 덧칠한 부분이 들뜨면서 안쪽에서 물기가 배어 나오는 게 느껴지더라고요. 창틀 주변 실리콘을 보니 군데군데 갈라진 곳이 보여서 그 부분만 임시로 메워봤는데도 증상이 완전히 사라지지 않습니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 단순히 외부 코킹이나 실리콘 노후화 문제라고 보고 외벽 보수만 진행하는 것, 둘째는 바닥 방수층이 수명을 다해 갈라진 것이니 바닥 전체를 걷어내고 다시 방수 공사를 하는 것, 셋째는 배수구 쪽에 이물질이 쌓여 물이 고이면서 역류하거나 스며드는 문제인지 먼저 점검하는 것입니다. 단순히 겉면만 가리는 식으로 해결했다가 나중에 더 큰 공사를 해야 할까 봐 겁이 납니다. 이런 증상이 나타났을 때 어떤 순서로 원인을 진단하고 범위를 잡아야 할까요? 비슷한 경험 하신 분들의 조언 부탁드립니다.