베란다 외벽 모서리 곰팡이 재발 문제, 탄성코트가 답일까요 아니면 밑작업부터 다시 해야 할까요?

입주한 지 몇 년 된 아파트인데 겨울만 되면 베란다 창틀 주변이랑 외벽 모서리에 검은 곰팡이가 반복해서 올라옵니다. 처음에는 대수롭지 않게 생각해서 시중에서 파는 곰팡이 제거제로 닦아내고 수성 페인트를 덧칠해봤는데, 다음 해 겨울이 되니 닦아냈던 자리가 더 진하게 올라오더군요. 최근에 자세히 살펴보니 단순히 표면에만 곰팡이가 생긴 게 아니라, 결로가 심한 부분의 페인트 도막 자체가 들떠서 손으로 살짝 밀면 가루처럼 떨어져 나옵니다. 이미 수성 페인트가 습기를 잔뜩 머금어서 접착력이 완전히 사라진 상태인 것 같습니다. 이 상황에서 그냥 곰팡이만 지우고 위에 기능성 페인트를 뿌리는 게 의미가 있을지 의문입니다. 지금 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 곰팡이 제거 후 바로 탄성코트 시공을 하는 것, 둘째는 들뜬 페인트 도막을 전부 긁어내고 면 보수 작업을 거친 뒤에 시공하는 것, 셋째는 아예 결로 방지 단열재를 먼저 붙이고 마감하는 것입니다. 단순히 덮어버리면 나중에 안쪽에서 다시 곰팡이가 번져서 페인트가 통째로 일어날까 봐 걱정됩니다. 혹시 저처럼 벽면 도막이 약해진 상태에서 시공하셨던 분들 계신가요? 밑작업을 어디까지 꼼꼼하게 요청해야 재발을 막을 수 있을지 조언 부탁드립니다.