베란다 벽면 페인트 들뜸과 곰팡이 제거 후 탄성코트 시공해도 괜찮을까요?

입주한 지 몇 년 된 아파트인데, 최근 안방 베란다 벽면 페인트가 조금씩 부풀어 오르더니 이제는 손만 대도 후두둑 떨어지는 상태입니다. 처음에는 단순한 노후화인 줄 알고 겉면만 살짝 긁어냈는데, 그 안쪽을 보니 검은 곰팡이가 넓게 퍼져 있더라고요. 급한 대로 시중에서 파는 곰팡이 제거제를 뿌려봤지만, 일시적으로 색깔만 빠질 뿐 시간이 지나면 다시 올라옵니다. 특히 외벽과 맞닿은 모서리 부분이 심해서 이대로 두면 집 전체로 번질 것 같아 제대로 보수를 하려고 합니다. 업체 몇 곳에 문의해 보니 기초 작업이 중요하다고 하는데, 구체적으로 어떤 과정을 거치는지 궁금합니다. 제가 알기로는 들뜬 페인트를 다 샌딩하고 곰팡이를 완전히 제거한 뒤에 퍼티로 평탄화 작업을 해야 한다고 하던데, 이 과정 없이 바로 탄성코트를 뿌리면 나중에 다시 들뜰 가능성이 높다고 하더군요. 지금 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 단순히 곰팡이 제거 후 일반 수성 페인트로 덧칠하는 것, 둘째는 기초 작업을 철저히 거친 뒤 기능성 탄성코트로 마감하는 것, 셋째는 아예 결로 방지 페인트나 단열재를 보강하고 마무리하는 것입니다. 탄성코트가 관리는 편하다고 하지만, 만약 내부에서 누수가 있거나 습기가 계속 차오르는 상황이라면 오히려 독이 되어 통째로 떨어져 나갈 수도 있다는 이야기를 들었습니다. 현재 저희 집 상태에서 기초 공사만 제대로 된다면 탄성코트로 가도 무리가 없을지, 아니면 근본적인 단열 보강을 먼저 해야 할지 판단이 서질 않습니다.