구축 아파트 베란다 천장 누수와 외벽 코킹 책임 범위 어디까지일까요?
물방울이무서워·2026.08.09·조회 243·이용 고객 사례
질문
30년 넘은 구축 아파트에 거주 중인데, 앞베란다 천장 누수 때문에 몇 년째 스트레스를 받고 있습니다. 처음에는 페인트가 들뜨고 가루처럼 떨어지길래 샷시 전체를 교체하면서 외벽 실리콘 코킹 작업까지 꼼꼼하게 진행했습니다. 그 후로 한 5년 정도는 아무 문제 없이 지냈습니다. 천장 마감도 탄성코트로 새로 해서 깨끗했고요. 그런데 최근 들어 다시 탄성코트 부분이 부풀어 오르기 시작하더니, 결국 다시 페인트가 일어나는 현상이 반복되고 있습니다. 당황스러워서 업체에 요청해 외벽 코킹 작업을 한 번 더 진행하고 마감 처리를 했는데도 일정 시간이 지나면 또 배가 부풀어 오릅니다. 분명 외부에서 물이 들이치는 느낌인데, 관리사무소에서는 외부 실리콘이 노후되어 틈이 생겼으니 개별 세대에서 코킹 작업을 다시 하라고만 안내합니다. 여기서 제가 판단하기 어려운 부분이 두 가지 있습니다. 첫째, 베란다 천장 외벽의 코킹 책임 범위입니다. 지금 누수가 발생하는 지점이 저희 집 천장이긴 하지만, 구조상 윗집 베란다 바닥면과 맞닿아 있는 구간입니다. 이 부분의 실리콘이 들떴을 때, 거주자인 제가 모두 부담해서 수리해야 하는 것인지 아니면 공용부나 윗집 책임이 섞여 있는 것인지 헷갈립니다. 둘째, 외벽 자체의 균열 문제입니다. 확인해 보니 윗집 베란다 쪽 외벽 콘크리트 일부가 깨져서 떨어져 나간 곳이 보입니다. 비가 오면 이 갈라진 틈으로 물을 머금었다가 저희 집 천장으로 스며드는 것 같은데, 이런 외벽 파손 보수는 관리소에서 장기수선충당금 등으로 처리해줘야 하는 영역 아닌가요? 비슷한 경험이 있으신 분들이나 법적 기준을 아시는 분들의 조언을 구합니다.
하종건 답변
공식 답변하종건2026.08.09
물 나오는 천장이 어느 집에 속하는지와 원인 부위의 관리 책임은 구분해야 합니다. 반복 코킹 구간 바깥의 균열·빠진 부분, 창틀 접합과 위층 베란다 사용 전후 반응을 위치에 맞춰 조사하세요. 높은 곳을 직접 확인하거나 전면 담수로 시험하지는 마세요. 관리실에 파손된 부위가 표시된 사진과 검사 근거를 제출하고 전유·공용 구분의 도면·관리규약, 해당 보수가 장기수선계획 등 어떤 절차·재원으로 처리되는지 서면 설명을 요청해보세요. 외벽이라는 단어만으로 특정 재원 사용이나 본인 전액 부담을 확정할 수는 없습니다. 원인 조사와 별도로 낙하 위험 보호 조치를 조율하고, 책임 협의가 길어지면 정리한 자료로 별도 법률 상담을 받을 수 있습니다. 새 탄성코트는 실제 유입·바탕 상태를 확인한 뒤 진행해야 합니다.
답변 하나 더 보기 2026.09.10
물 나오는 천장이 어느 집에 속하는지와 원인 부위의 관리 책임은 구분해야 합니다. 반복 코킹 구간 바깥의 균열·빠진 부분, 창틀 접합과 위층 베란다 사용 전후 반응을 위치에 맞춰 조사하세요. 높은 곳을 직접 확인하거나 전면 담수로 시험하지는 마세요. 관리실에 파손된 부위가 표시된 사진과 검사 근거를 제출하고 전유·공용 구분의 도면·관리규약, 해당 보수가 장기수선계획 등 어떤 절차·재원으로 처리되는지 서면 설명을 요청해보세요. 외벽이라는 단어만으로 특정 재원 사용이나 본인 전액 부담을 확정할 수는 없습니다. 비가 올 때의 피해 사진과 창문·외벽 중 먼저 젖는 위치를 남겨 주세요. 저희가 바로 체크해서 답을 찾아드리겠습니다. 전화 1544-3644 또는 /inquiry 에 연락처와 사진을 남겨 주세요.
보험이 있나요? 실제 부담과 접수
위 답변 그대로입니다. 보험 유무를 고르면 실제로 낼 돈이 바뀝니다. 사진 2컷이나 번호를 남기면 이 판단이 함께 접수됩니다.
구축 아파트 베란다 천장 누수와 외벽 코킹 책임 범위 어디까지일까요?
일상생활배상책임보험이 있나요?
- 보험 없을 때
- 코킹 보수는 범위를 보고 공사 전에 금액을 먼저 말씀드립니다
- 보험 있을 때
- 창호 코킹은 실제 누수 피해 근거와 가입 담보를 확인해, 같은 사고의 코킹·베란다 공사·아래층 페인트를 함께 정리합니다
사진 2컷 보내면 답을 드립니다
- 젖은 곳 가까이 1장
- 창문·우수관과의 위치가 보이게 멀리 1장
- 비 온 날이면 그때 사진
전화가 어려우면 번호만 남기세요. 판단 내용이 함께 접수됩니다
접수만으로 공사가 확정되거나 결제되지 않습니다. 공사비는 결과를 확인한 뒤에 받습니다.
함께 보면 좋은 질문
그럴 수 있습니다. 천장 구조체나 석고보드 위에 고여 있던 물이 빠져나오며 보통 3~7일 물방울이 이어집니다. 기준은 도배가 젖었는지가 아니라 타점에서 물방울이 줄고 멈추는지입니다.
피해 위치와 마감 구조에 따라 다릅니다. 석고보드 천장이라 젖은 보드와 도배를 어차피 교체한다면 물이 멈춘 것을 확인한 뒤 바로 복구할 수 있습니다. 콘크리트에 벽지가 직접 붙어 있거나 벽체가 젖었다면 약 1~2개월 건조기간을 권합니다.
누구 편을 드는 문제가 아니라 원인과 과실을 먼저 확인할 문제입니다. 그다음 임대인과 세입자의 보험 가입·보장·사고 조건을 각각 확인해 인정되는 범위와 남는 부담을 정리합니다.
관련 서비스
댓글 6
햇볕좋은날2026.08.09
저희 집도 비슷한 증상이었는데, 결국 윗집 바닥 방수층이 깨진 게 원인이었습니다. 외벽 코킹만으로는 해결 안 될 때가 많더라고요.
물방울이무서워2026.08.09
아, 방수층 문제일 수도 있겠군요. 윗집에 조심스럽게 말씀드려봐야겠습니다.
관리비아까워2026.08.09
구축은 정말 답이 없네요. 관리소는 무조건 세대 책임이라고 밀어붙이는 경향이 있어서, 증거 사진이랑 영상 최대한 많이 찍어두세요.
물방울이무서워2026.08.09
맞습니다. 그래서 외벽 깨진 부분 사진을 미리 찍어뒀는데, 이걸로 강하게 요청해봐야겠네요.
곰팡이퇴치사2026.08.09
탄성코트 칠해놓으셨으면 내부 습기가 못 빠져나가서 더 심하게 부풀어 보일 수도 있습니다. 원인 해결 전까지는 재도장 하지 마세요.
바람부는창가2026.08.09
윗집 베란다 하부 코킹은 보통 윗집 책임으로 보는 경우가 많던데요. 단지마다 규약이 다르니 관리규약을 확인해보세요.