베란다 빗물 유입과 바닥 방수층 손상 중 어디서부터 보수해야 할까요

안녕하세요. 최근 비가 오고 나서 아래층 베란다 천장에 검은 얼룩이 생겼다는 연락을 받았습니다. 처음에는 단순히 결로인 줄 알았는데, 시간이 갈수록 도어 주변까지 습기가 번지고 곰팡이가 올라오는 상태라 급하게 점검을 해봤습니다. 제가 직접 살펴본 바로는 두 가지 가능성이 보여서 고민입니다. 우선 창틀 쪽 실리콘 코킹이 오래되어 갈라진 부분이 많더라고요. 비가 올 때 그 틈으로 물이 스며드는 게 눈에 보일 정도였습니다. 그런데 한편으로는 에어컨 실외기 주변 바닥 타일 줄눈이 깨져 있고, 배수구 주변 방수 상태도 좋지 않아 보여서 이쪽으로 물이 고였다가 아래로 새는 것 같기도 합니다. 이미 임시방편으로 창틀 쪽에 실리콘을 덧발라봤지만, 여전히 아래층에서는 습기가 느껴진다고 하시네요. 단순한 코킹 불량인지, 아니면 바닥 방수층 자체가 깨져서 전체적인 보수가 필요한 상황인지 판단이 서지 않습니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 외부 코킹 작업만 제대로 다시 하는 것, 둘째는 타일을 다 뜯어내고 바닥 방수를 새로 하는 것, 셋째는 타일을 깨지 않는 비파괴 방식으로 방수 처리를 하는 것입니다. 비용이나 공사 규모 차이가 클 것 같은데, 이런 복합적인 증상이 있을 때는 어떤 순서로 원인을 확정 짓고 접근하는 것이 효율적일까요? 비슷한 경험 있으신 분들의 조언 부탁드립니다.