베란다 천장 노란 얼룩과 벽지 들뜸, 방수층 문제일까요 배관 결함일까요?

안녕하세요. 최근 베란다 천장에 갑자기 노란색 얼룩이 생기더니 점점 범위가 넓어지고 있습니다. 처음에는 단순한 습기 문제인 줄 알았는데, 이제는 벽지가 눈에 띄게 들뜨고 일부 구간에서는 내부 단열재와 배관이 살짝 보일 정도로 마감재가 파손되었습니다. 아랫집에서도 천장에 습기가 찬다며 연락이 온 상태라 마음이 무척 급합니다. 일단 급한 대로 겉면을 닦아내고 말려봤지만, 비가 오지 않는 날에도 얼룩이 계속 진해지는 것을 보니 내부에서 물길이 잡힌 것 같습니다. 보온 배관 주변에 습기가 머물러 있는 흔적이 보이는데, 이게 외벽 균열로 인한 빗물 유입인지 아니면 내부 방수층이 깨진 것인지 판단이 서지 않습니다. 현재 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 일단 눈에 보이는 파손 부위만 부분적으로 보강하고 지켜보는 것, 둘째는 정밀 탐지 장비를 써서 배관 결함 여부를 먼저 확인하는 것, 셋째는 아예 베란다 바닥 방수 공사를 전체적으로 다시 하는 것입니다. 단순히 겉면만 가렸다가 나중에 다시 뜯어내야 할까 봐 걱정됩니다. 혹시 저와 비슷한 증상을 겪으신 분들이 계신가요? 배관 문제인지 방수층 문제인지 구분할 수 있는 기준이 있을지, 그리고 공사 순서를 어떻게 잡아야 재발을 막을 수 있을지 조언 부탁드립니다. 참고로 일상생활배상책임보험은 가입되어 있는데, 이 경우 어떤 증빙 자료를 챙겨야 하는지도 궁금합니다.