베란다 천장 젖음 증상에 따른 내부 방수와 외부 코킹 판별 기준 질문

최근 베란다 천장에 검은색 얼룩이 생기기 시작하더니, 이제는 아랫집에서 물방울이 맺힌다는 연락을 받았습니다. 갑작스러운 상황에 너무 당황스러워 일단 급하게 누수 탐지 업체를 불러 공압 검사를 진행했습니다. 검사 결과 배관 자체에는 아무런 이상이 없다고 합니다. 그런데 정밀하게 살펴보니 하수구 유가 주변 타일이 약간 들떠 있고, 그 틈으로 습기가 많이 올라오는 상태였습니다. 에어컨 배수 호스가 연결된 지점부터 물이 고이는 현상도 확인되었습니다. 문제는 여기서부터입니다. 제가 알기로는 비가 온 뒤에 증상이 심해지면 외벽 실리콘 코킹 문제일 가능성이 높고, 평소에 물을 쓸 때나 습기가 많을 때 문제가 생기면 내부 방수층 소실이 원인이라고 하더군요. 현재 저희 집은 두 가지 가능성이 모두 열려 있는 상황이라 판단이 어렵습니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 유가 주변의 방수층만 부분적으로 걷어내고 다시 잡는 것, 둘째는 창틀 외부 실리콘을 전부 제거하고 새로 코킹 작업을 하는 것, 마지막으로는 두 작업을 동시에 진행하는 것입니다. 단순히 덧방이나 덧칠로 해결했다가 나중에 물길을 못 잡아서 재공사를 해야 한다는 이야기를 들어서 걱정이 큽니다. 혹시 저처럼 배관 이상은 없는데 유가 상태와 외벽 노후가 동시에 의심되었던 분들이 계신지 궁금합니다. 어떤 기준으로 우선순위를 정해 공사를 시작해야 할까요?