베란다 벽면 석고보드 탈락과 누수 흔적 발견 시 탄성코트 재시공 가능 여부

구축 아파트로 이사 온 지 얼마 되지 않았는데, 주방 쪽 베란다 상태가 생각보다 심각해서 고민입니다. 처음에는 단순히 결로 때문에 곰팡이가 핀 줄 알고 닦아냈는데, 시간이 갈수록 벽면 페인트가 부풀어 오르더니 결국 일부 석고보드가 뜯겨 나가기 시작했습니다. 천장 쪽을 보니 물이 스며든 듯한 얼룩과 함께 마감재가 들떠서 조각조각 깨져 내리는 상황입니다. 이전 거주자가 탄성코트 시공을 했었는지 벽면이 반짝거리는 재질인데, 오히려 그 코팅층 때문에 내부 습기가 못 빠져나가서 안쪽에서부터 썩어 들어간 것 같다는 생각이 듭니다. 현재 제가 생각하는 해결책은 세 가지 정도입니다. 첫째는 문제가 되는 석고보드와 들뜬 면을 전부 긁어내고 퍼티 작업으로 면을 잡은 뒤 다시 탄성코트를 칠하는 방법, 둘째는 아예 결로 방지에 특화된 기능성 페인트나 규조토 계열로 마감재를 바꾸는 방법, 셋째는 혹시 모를 상층부 누수 가능성을 먼저 점검하고 보수 공사를 한 뒤에 도장 작업을 하는 것입니다. 단순히 겉면만 덮었다가는 얼마 안 가 다시 들뜰 것 같아 불안합니다. 특히 밑작업에서 몰탈이나 프라이머 처리를 어느 정도까지 해야 재발을 막을 수 있을지 판단이 서질 않습니다. 비슷한 경험을 하신 분들이나 전문가분들은 어떤 순서로 접근하시는지 조언 부탁드립니다.