옥상 방수 공사를 마쳤는데 비만 오면 천장에서 물이 새요
누수 고민·2026.09.29·조회 2·상담 질문·공식 설명
질문
준공된 지 오래된 6세대 빌라에 살고 있습니다. 얼마 전 옥상 방수 공사를 진행했는데도 이번에 비가 많이 내린 뒤 다시 누수가 시작되었습니다. 천장에 곰팡이가 생기고 주변이 축축해지고 있어요. 예전에도 비슷한 피해가 있었을 때 공사비 지원을 일부만 받아 나머지는 제가 부담해 복구했는데 또 이러니 너무 막막합니다. 평소에는 괜찮다가 오직 비가 올 때만 증상이 나타나는데, 옥상 방수 외에 우수관이나 배수 시설에 문제가 있을 가능성이 있을까요? 그리고 저희 집 베란다를 통해서만 옥상 출입이 가능한 구조인데, 이런 경우 우수관 수리 비용을 공용으로 분담할 수 있는지, 아니면 출입 통로가 있는 저희 집 책임이 되는지 궁금합니다. 어떤 부분부터 점검해야 할까요?
하종건 답변
공식 답변하종건2026.09.29
1차 방향은 창호 코킹이나 우수관 주변 방수 결함이며, 정확한 확정을 위해 젖는 위치와 외부 실리콘 상태 확인이 필요합니다. 방수 공사를 했음에도 비가 올 때만 누수가 반복된다면 옥상 바닥면 외의 유입 경로를 찾아야 합니다. 빗물이 들어오는 지점은 생각보다 다양하기 때문입니다. 직접 확인하실 순서는 다음과 같습니다. 1) 창문을 열어 외부 실리콘(코킹)이 벌어지거나 탈락한 곳이 있는지 확인합니다. 2) 물이 젖는 위치가 창문 쪽인지, 아니면 우수관 주변인지 구분하여 기록합니다. 이후 전문 검사로 원인을 좁힙니다. 창문 쪽이면 창호 실리콘 상태와 외벽 유입 가능성을 함께 보고, 우수관 쪽이면 우수관 주변과 방수 상태를 확인합니다. 하종건은 원인을 배제하며 확정하는 과정을 거칩니다. 우수관 주변 방수 문제라면 해당 부위를 보수하여 해결합니다. 다만 외벽 균열이 심하거나 구조적 결함이 있다면 단순 보수가 아닌 외벽 전체 코킹이나 다른 대안 공법으로 변경될 수 있습니다. 비용 분담이나 책임 소재는 전용부와 공용부의 구분, 관리 규약, 보험 약관에 따라 결정됩니다. 단순히 옥상 출입 통로가 특정 세대를 거친다고 해서 그 세대에 관리 책임이 있다고 단정할 수 없습니다. 보험 가입 여부와 자기부담금, 보상 인정 범위를 먼저 확인하시기 바랍니다. 최종 해결 확인은 단순히 물 떨어짐이 멈춘 상태가 아니라, 젖었던 부위가 완전히 마르는 것을 관찰해야 합니다. 상황을 판단할 수 있는 사진이 있다면 1544-3644로 보내주시기 바랍니다. 결과로 답하겠습니다.
보험이 있나요? 실제 부담과 접수
위 답변 그대로입니다. 보험 유무를 고르면 실제로 낼 돈이 바뀝니다. 사진 2컷이나 번호를 남기면 이 판단이 함께 접수됩니다.
옥상 방수 공사를 마쳤는데 비만 오면 천장에서 물이 새요
일상생활배상책임보험이 있나요?
- 보험 없을 때
- 매립 우수관 관련 보수 약 80만 원, 베란다 비파괴 약 60만 원 기준
- 보험 있을 때
- 가입 담보를 확인해 같은 사고의 베란다 공사와 아래층 페인트를 함께 정리합니다
- 단서
- 공용·전유 책임은 건물 구조와 관리규약을 확인해야 해서 사진만으로 단정하지 않습니다.
사진 2컷 보내면 답을 드립니다
- 젖은 곳 가까이 1장
- 창문·우수관과의 위치가 보이게 멀리 1장
- 비 온 날이면 그때 사진
전화가 어려우면 번호만 남기세요. 판단 내용이 함께 접수됩니다
접수만으로 공사가 확정되거나 결제되지 않습니다. 공사비는 결과를 확인한 뒤에 받습니다.
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아랫집 피해는 보험 보상 대상이 될 수 있고, 윗집 원인공사도 가입 담보와 사고 조건에 따라 탐지·철거·방수 등 원인 제거에 필요한 범위가 인정될 수 있습니다. 핵심은 원인 제거와 원상 마감을 구분하는 것입니다.
얼룩만으로 진행 중인 누수라고 확정하지 않습니다. 피해 위치와 물의 양·지속성, 비나 물 사용과의 관계를 확인한 뒤 가능한 원인을 하나씩 확인하거나 배제합니다.
같은 방향의 공법을 부르는 세 가지 이름입니다. 바닥 전체를 철거하는 대신 변기·하수구·코너·세면대 주변처럼 물이 들어가는 원인부만 찾아 필요한 부분을 보수합니다.
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