베란다 천장 누수 잡은 뒤 탄성코트 재시공 시 기초 작업 어디까지 확인해야 할까요

지난달에 안방 베란다 천장에서 물이 비치는 걸 발견해서 윗집이랑 협의해 누수 공사를 마쳤습니다. 다행히 원인은 잡았다고 하는데, 문제는 그동안 천장과 벽면에 곰팡이가 심하게 퍼졌고 기존 페인트가 부풀어 올라서 여기저기 조각나며 떨어지고 있다는 점입니다. 일단 제가 직접 긁어낼 수 있는 부분은 헤라로 밀어서 제거해 봤습니다. 그런데 겉만 긁어내니 안쪽에는 여전히 거뭇거뭇한 자국이 남아 있고, 어떤 곳은 콘크리트 표면이 그대로 드러날 정도로 깊게 파여 있더라고요. 이 상태에서 그냥 페인트만 덧칠하면 금방 다시 들뜰 것 같아 이번 기회에 탄성코트로 제대로 시공하려고 합니다. 업체 몇 곳에 문의해 보니 공정 설명이 제각각이라 혼란스럽습니다. 어떤 곳은 단순히 곰팡이 제거제 뿌리고 바로 칠한다고 하고, 다른 곳은 퍼티 작업과 프라이머 도포가 필수라고 강조합니다. 특히 샷시 주변 실리콘이 터진 곳을 먼저 보수해야 한다는데, 이게 누수 원인이 아니더라도 탄성코트 마감 품질에 영향을 주는 건지 궁금합니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 비용을 아껴서 곰팡이 제거 후 일반 수성 페인트로 마무리하는 것, 둘째는 퍼티와 프라이머 공정을 포함한 정석적인 탄성코트 시공을 하는 것, 셋째는 아예 벽면 전체를 샌딩하고 특수 도료를 사용하는 것입니다. 누수 복구 후 재시공할 때, 특히 기초 작업 단계에서 반드시 체크해야 할 항목이 무엇인지 경험하신 분들의 조언을 듣고 싶습니다. 단순히 예쁘게 칠하는 게 아니라 다시는 들뜨지 않게 하려면 어떤 공정을 꼭 요구해야 할까요