구축 아파트 베란다 벽면 곰팡이와 들뜸 현상, 탄성코트 시공 전 보수가 먼저일까요?

입주한 지 오래된 구축 아파트로 이사를 오게 되었는데, 거실과 안방 베란다 상태가 너무 심각합니다. 처음에는 그냥 단순하게 페인트가 좀 벗겨진 정도라고 생각했는데, 자세히 보니 벽면 곳곳에 검은 곰팡이가 피어 있고 페인트 층이 과자처럼 바스러지며 들뜨고 있습니다. 급한 대로 시중에서 파는 곰팡이 제거제로 닦아보았지만, 겉만 잠시 깨끗해질 뿐 시간이 지나면 다시 올라옵니다. 특히 창틀 주변 실리콘이 벌어진 곳들이 많아서 그 사이로 습기가 스며드는 것 같은 느낌이 듭니다. 벽면에 미세한 크랙들도 보여서 이 상태 그대로 덮어버리면 나중에 더 큰 문제가 생길까 봐 걱정입니다. 현재 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 전문 업체에 맡겨서 들뜬 페인트를 전부 긁어내고 하도 작업과 실리콘 재코킹을 거친 뒤 탄성코트로 마감하는 방법, 둘째는 제가 직접 퍼티 작업과 곰팡이 제거를 하고 일반 수성 페인트로 여러 번 덧칠하는 방법, 셋째는 그냥 결로 방지 페인트만 발라서 버텨보는 것입니다. 단순히 예쁘게 덮는 것이 목적이 아니라, 근본적으로 곰팡이를 잡고 습기를 조절하고 싶습니다. 구축 아파트 특성상 벽체 자체가 노후화된 상태인데, 이런 경우 기초 면처리를 어디까지 해야 나중에 하자가 없을까요? 비슷한 경험을 하신 분들의 조언을 구합니다.