아랫집 천장 곰팡이와 누수, 방수층 문제인지 배관 노후화인지 헷갈립니다

안녕하세요. 최근 아랫집 화장실 천장에서 물이 비치고 곰팡이가 심하게 올라왔다는 연락을 받았습니다. 처음에는 단순한 결로라고 생각했는데, 시간이 갈수록 얼룩 범위가 넓어지고 석회처럼 하얀 가루가 떨어지는 현상이 보인다고 하시더라고요. 당황스러운 마음에 급히 누수 탐지 업체를 불러 공압 검사를 진행했습니다. 그런데 배관 자체에서는 압력 손실이 없다고 나와서 당혹스럽습니다. 배관에 문제가 없다면 대체 어디서 물이 새는 건지 모르겠어요. 현재 제가 파악한 상황은 이렇습니다. 우선 욕조 주변 실리콘이 군데군데 들떠 있고, 변기를 뜯어보니 바닥 방수층이 깨져 있는 것 같은 모습이 보입니다. 하지만 아랫집 점검구로 내부를 보니 오수 배관 연결 부위 쪽에서도 습기가 많고 상태가 좋지 않아 보여요. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 변기를 탈거하고 바닥 방수 공사를 다시 하는 것, 둘째는 노후된 오수 배관 부속을 교체하는 것, 셋째는 욕조 실리콘과 에폭시 마감부터 보수하는 것입니다. 방수층이 무너진 상태에서 배관만 갈면 소용없을 것 같고, 그렇다고 다 뜯어내자니 비용과 공사 규모가 너무 커질까 봐 걱정입니다. 혹시 저와 비슷한 증상으로 고생하셨던 분들 계신가요? 어떤 순서로 원인을 잡아야 중복 투자를 막을 수 있을지 조언 부탁드립니다.