아랫집 천장 얼룩, 외벽 크랙일까요 아니면 세탁실 방수 문제일까요?

안녕하세요. 최근 아랫집 거실과 방 천장에 검은색 얼룩이 생겼다는 연락을 받고 멘붕에 빠진 집주인입니다. 처음에는 아주 작은 점이었는데, 비가 온 뒤로 갑자기 범위가 넓어지면서 물방울까지 맺혔다고 하네요. 너무 당황스러워서 일단 급하게 누수 탐지 업체를 불러 공압 테스트를 진행했습니다. 다행히 냉수, 온수, 난방 배관에서는 아무런 압력 손실이 없다고 나왔어요. 즉, 배관 자체는 정상이라는 뜻인데 문제는 여전히 물이 샌다는 점입니다. 제가 추측하는 원인은 두 가지입니다. 첫 번째는 창틀 코킹이 노후되어 외벽 균열 사이로 빗물이 스며든 경우입니다. 실제로 저희 집 베란다 쪽을 보니 실리콘이 군데군데 들떠 있더라고요. 두 번째는 세탁실 바닥 방수층 파손 가능성입니다. 우수관 주변이나 배수구 쪽에 미세한 틈이 생겨서 물이 스며드는 상황일 수도 있을 것 같습니다. 외벽 문제라면 코킹 작업과 외벽 보수를 해야 하고, 방수층 문제라면 바닥 공사를 다시 해야 한다고 들었습니다. 두 작업의 범위와 비용 차이가 꽤 클 것 같아 정확한 진단 없이 섣불리 결정하기가 어렵네요. 혹시 저처럼 배관 테스트는 정상인데 아랫집 천장이 젖었던 분들 계신가요? 외벽 문제인지 내부 방수 문제인지 구분할 수 있는 확실한 방법이 있을지, 아니면 어떤 순서로 점검을 요청해야 중복 지출을 막을 수 있을지 조언 부탁드립니다.