아랫집 천장 젖음 증상으로 보는 외벽 코킹 손상과 내부 방수층 균열 판별 기준

갑자기 아랫집 화장실 천장에 물방울이 맺히고 얼룩이 생겼다는 연락을 받았습니다. 처음에는 단순한 결로인 줄 알았는데, 시간이 갈수록 범위가 넓어지고 있어서 정말 당황스럽네요. 우선 급한 마음에 누수 탐지 업체를 불러 공압 검사를 진행했습니다. 다행히 배관 자체에는 압력 손실이 없어서 수도관 파열 문제는 아니라고 하더군요. 그런데 여기서부터 고민이 시작되었습니다. 현장을 자세히 보니 화장실 창틀 주변 벽면에 미세하게 검은 얼룩이 보입니다. 비가 많이 온 날 이후로 증상이 심해진 것 같아 외벽 크랙이나 실리콘 코킹 문제일 가능성이 커 보여요. 하지만 동시에 하수구 유가 주변 타일 줄눈이 군데군데 떨어져 있는 상태라, 이 틈으로 물이 스며들어 방수층이 깨졌을 가능성도 배제할 수 없습니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 외벽 코킹 재시공과 크랙 보수를 먼저 진행해 보는 것, 둘째는 하수구 유가 주변의 부분 방수 처리를 하는 것, 셋째는 아예 바닥 타일을 다 들어내고 전체 방수 공사를 다시 하는 것입니다. 단순히 실리콘만 덧칠했다가 나중에 다시 물이 새면 비용과 시간이 이중으로 들 것 같아 걱정입니다. 외벽 문제와 내부 방수층 손상을 확실히 구분해서 진단할 수 있는 기준이 있을까요? 혹시 비슷한 경험을 하신 분들이 계신다면 어떤 순서로 원인을 좁혀가셨는지 조언 부탁드립니다.