아랫집 천장 곰팡이가 번지는데 외벽 크랙인지 욕실 방수층 문제인지 헷갈립니다

최근 아랫집 거실과 맞닿은 천장 구석에 곰팡이가 피기 시작했다는 연락을 받았습니다. 처음에는 작은 얼룩이었는데 시간이 지나면서 점점 범위가 넓어지고, 지금은 물방울이 맺히는 현상까지 나타나고 있어 마음이 매우 무겁습니다. 우선 급한 대로 배관 공기압 테스트를 진행해 보았는데 다행히 온수, 냉수, 난방 배관에는 아무런 이상이 없다고 나왔습니다. 그런데 문제는 여기서부터입니다. 저희 집 베란다 쪽 우수관 주변 마감재가 조금 들떠 있고 외벽 쪽에 미세한 금들이 보이는데, 이게 비가 올 때 유입되는 문제인지 아니면 욕실 내부의 방수층이 깨진 것인지 판단이 서지 않습니다. 아랫집 천장 점검구를 열어보니 배관 연결 부위에 하얀 백화 현상이 보이고 곰팡이가 선명하더라고요. 전문가분들 말씀으로는 세면대 아래 유가 쪽 방수 기능이 상실되었을 가능성도 크다고 하시는데, 만약 그렇다면 바닥 전체를 뜯고 다시 방수를 해야 하는 상황인지 걱정입니다. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 외벽 코킹 보수와 우수관 주변 부분 방수로 해결하는 것, 둘째는 욕실 바닥 유가 주변만 부분적으로 보수하는 것, 셋째는 아예 마음먹고 화장실 바닥 전체 철거 후 전면 방수를 하는 것입니다. 단순히 겉면만 칠하거나 타일 덧방을 했다가는 나중에 똑같은 자리가 다시 젖을 수 있다고 들어서 근본적인 원인을 잡고 싶습니다. 혹시 저와 비슷하게 외벽 문제와 내부 방수 문제가 겹쳐서 고생하셨던 분 계실까요? 어떤 순서로 진단하고 범위를 좁혀가는 것이 가장 효율적일지 조언 부탁드립니다.