천장 물자국과 곰팡이, 단순 결로인지 배관 누수인지 구분하는 법 있을까요?

거실 천장 구석부터 서서히 노란색 물자국이 생기더니 최근에는 곰팡이까지 올라오기 시작했습니다. 처음에는 환기가 안 돼서 생긴 결로라고 생각해서 제습기도 돌려보고 벽지를 말려봤는데, 시간이 갈수록 얼룩 범위가 넓어지고 있습니다. 이상한 점은 비가 오는 날에는 증상이 더 심해지는 것 같으면서도, 평소에도 벽면을 만져보면 계속 축축한 기운이 느껴진다는 것입니다. 아랫집에서도 천장에 얼룩이 보인다고 연락이 온 상태라 마음이 무겁습니다. 급한 마음에 일단 겉으로 보이는 곰팡이를 닦아내고 부분적으로 도배를 다시 해볼까 고민 중입니다. 그런데 주변에서 원인을 못 잡고 덮어버리면 나중에 비용이 이중으로 든다고 하더라고요. 특히 수도 요금이 평소보다 조금 더 나온 것 같기도 해서 배관 쪽 문제인지 의심됩니다. 지금 제가 선택할 수 있는 방법이 세 가지 정도로 생각되는데, 어떤 순서로 접근하는 게 맞을까요? 첫째, 일단 겉면만 보수하고 경과를 지켜본다. 둘째, 전문 탐지 업체를 불러 배관 누수 여부부터 확인한다. 셋째, 비가 올 때만 심해지는 특성을 고려해 외벽 방수 문제인지 먼저 체크한다. 비슷한 경험 하신 분들이나 잘 아시는 분들 계시면 조언 부탁드립니다. 특히 보험 청구를 위해 어떤 자료를 미리 챙겨둬야 하는지도 궁금합니다.