천장 벽지 변색과 검은 반점 발견했는데 방수층 문제일까요 배관 문제일까요

거실 천장 구석 쪽 벽지가 조금씩 젖어 들더니 이제는 갈색이랑 검은색 반점이 생기기 시작했습니다. 처음에는 단순한 결로나 습기 때문이라고 생각해서 제습기도 돌려보고 환기도 시켰는데, 시간이 지날수록 얼룩 범위가 넓어지더라고요. 결국 아래층에서도 천장에 물자국이 보인다고 연락이 와서 지금 멘붕 상태입니다. 급한 대로 제가 확인해 본 바로는 비가 올 때 더 심해지는 것 같기도 하고, 아니면 화장실이나 세탁실 쪽에서 물을 많이 쓸 때 영향을 받는 것 같기도 해서 판단이 잘 안 섭니다. 일단 육안으로는 벽지가 축축하고 곰팡이가 피어오르는 단계까지 왔는데, 이게 단순한 외벽 크랙인지 아니면 내부 배관에 균열이 생긴 건지 모르겠습니다. 지금 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫 번째는 우선 전문 탐지 업체를 불러서 가스나 청음식으로 정확한 누수 지점을 찾는 것, 두 번째는 빗물 유입 가능성이 크니 창틀 실리콘이나 외벽 쪽부터 점검하는 것, 세 번째는 화장실 방수층 문제일 수 있으니 욕실 바닥부터 뜯어보는 것입니다. 무작정 바닥을 깨거나 벽을 허물었다가 원인이 아니면 비용 손해가 너무 클 것 같아 걱정입니다. 비슷한 증상을 겪으신 분들이 계신다면 어떤 순서로 점검하시는 게 가장 효율적일까요? 그리고 혹시 일상생활배상책임보험으로 처리할 때 탐지 비용까지 보장받을 수 있는지도 궁금합니다.