아랫집 천장 얼룩, 외벽 크랙일까요 아니면 욕실 방수층 문제일까요?

안녕하세요. 최근 아랫집 화장실 천장에 갑자기 거뭇한 얼룩이 생겼다는 연락을 받고 멘붕 상태인 집주인입니다. 처음에는 작은 점 같았는데 시간이 지날수록 범위가 넓어지고 가끔은 물방울이 맺힌다고 하시네요. 너무 당황스러워서 일단 급하게 누수 탐지 업체를 불러 공압 검사를 진행했습니다. 다행히 배관 압력에는 아무런 이상이 없다고 하더라고요. 배관 문제는 아니라는 말에 조금 안심했지만, 원인을 못 찾으니 더 답답한 상황입니다. 제가 의심하는 가능성은 두 가지입니다. 첫 번째는 외벽 크랙이나 창호 코킹 문제입니다. 저희 집이 연식이 좀 된 빌라인데, 비가 많이 온 날 이후로 얼룩이 더 심해진 느낌이 있거든요. 벽면 타일 쪽에 검은색 습기 흔적이 보이는 게 외부에서 빗물이 스며든 것 같기도 합니다. 두 번째는 욕실 바닥 방수층 손상입니다. 하수구 유가 주변이나 타일 틈새로 물이 조금씩 새어 나가는 경우라고 하더군요. 내시경으로 확인해봐야 알 수 있다는데, 만약 방수층 문제라면 바닥을 다 뜯고 다시 공사해야 한다고 해서 비용과 공사 범위가 너무 걱정됩니다. 단순히 실리콘 재시공이나 외벽 보수로 끝날 일인지, 아니면 욕실 바닥 전체를 걷어내는 대공사를 해야 하는 상황인지 판단이 잘 안 서네요. 혹시 저와 비슷한 증상을 겪으신 분들 계신가요? 외부 침투와 내부 방수층 파손을 구분할 수 있는 결정적인 차이나 체크리스트가 있다면 공유 부탁드립니다.