아래층 세탁실 천장 변색과 하얀 가루 현상, 코킹 문제일까요 방수층 문제일까요?

안녕하세요. 최근 아래층 집주인분께 연락을 받고 멘붕 상태인 집주인입니다. 아래층 세탁실 천장 쪽 페인트가 부풀어 오르고 일부는 조각나서 떨어지고 있다고 하시더라고요. 직접 가서 확인해 보니 누런 얼룩뿐만 아니라 콘크리트에서 하얀 가루 같은 게 맺혀 있는 백화현상까지 보였습니다. 처음에는 단순히 비가 많이 와서 창틀 실리콘이 삭아 빗물이 스며든 줄 알았습니다. 그래서 일단 외부 코킹 상태를 살펴봤는데, 육안으로는 크게 갈라진 곳이 없어 보여서 지금은 판단이 더 어려워진 상황입니다. 세탁실 바닥 타일 줄눈 쪽을 보니 미세하게 금이 간 곳들이 몇 군데 보이긴 하는데, 이게 아래층 천장까지 영향을 줄 정도인지 확신이 안 서네요. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 일단 겉으로 보이는 창틀 코킹부터 다시 쏘고 경과를 보는 것, 둘째는 배수구 유가 주변만 부분적으로 뜯어내어 방수 처리를 하는 비파괴 방식의 보수를 진행하는 것, 마지막으로는 그냥 마음 편하게 바닥 타일을 다 걷어내고 전체 방수를 새로 하는 것입니다. 무턱대고 타일부터 깨부쉈다가 원인이 코킹 문제였으면 비용과 시간만 낭비할 것 같아 걱정입니다. 혹시 저와 비슷한 증상으로 고생하셨던 분들 계신가요? 백화현상이 보일 정도면 이미 방수층이 완전히 무너졌다고 봐야 하는지, 아니면 단순한 결로인지 구분하는 방법이 있을까요?