노출콘크리트 외벽의 검은 물때와 곰팡이 제거 후 발수코팅 필요성 문의

최근에 지어진 노출콘크리트 스타일의 건물을 관리하고 있는데, 장마철을 지나면서 외벽 상태가 너무 심각해졌습니다. 처음에는 그냥 비 맞아서 생기는 자연스러운 얼룩인 줄 알았는데, 시간이 갈수록 검은색 물때가 층층이 쌓이고 특히 햇빛이 잘 안 드는 북쪽 벽면에는 초록색 이끼와 곰팡이가 번지기 시작했습니다. 단순히 보기 싫은 문제를 넘어, 비가 많이 온 날 확인해보니 외벽 표면이 물을 그대로 머금고 있어서 내부 습도까지 올라가는 기분이 듭니다. 콘크리트 특성상 기공이 많아 수분을 잘 흡수한다고는 들었지만, 이 정도로 오염이 심해지면 자재 자체가 부식될 수도 있다는 이야기를 들어서 걱정이 큽니다. 일단 급한 대로 고압 세척기로 물을 뿌려봤는데, 표면의 먼지는 씻겨 내려가지만 깊게 박힌 검은 착색과 이끼는 전혀 제거되지 않았습니다. 오히려 물을 뿌린 자리에 얼룩이 더 도드라져 보이더군요. 현재 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 전용 약품을 써서 묵은 때를 완전히 벗겨내는 정밀 세척만 진행하는 것, 둘째는 세척 후 수분 침투를 막기 위해 발수코팅까지 함께 하는 것, 셋째는 일단 오염이 심한 부분만 부분적으로 보수하고 지켜보는 것입니다. 세척만 하면 금방 다시 오염될 것 같고, 그렇다고 코팅까지 하기에는 비용이나 유지 기간이 어느 정도 될지 판단이 서질 않습니다. 노출콘크리트 외벽을 관리해보신 분들이나 비슷한 경험이 있으신 분들은 어떤 방식으로 조치하셨는지 궁금합니다.