천장 물자국 발견 후 겉면 도배와 정밀 진단 중 무엇을 먼저 해야 할까요

거실 천장 구석부터 노란색 물자국이 생기더니 최근에는 검은 곰팡이가 조금씩 올라오고 있습니다. 처음에는 단순한 결로인 줄 알고 환기를 시켰는데, 시간이 갈수록 얼룩 범위가 넓어지는 것 같아 걱정이 큽니다. 일단 급한 대로 지저분해 보이는 부분만 가리려고 도배 견적을 알아봤습니다. 그런데 주변에서 원인을 잡지 않고 도배부터 하면 나중에 곰팡이가 다시 올라와서 돈만 이중으로 든다는 이야기를 들었습니다. 정말 겉면만 덮었다가 내부 습기 때문에 금방 재발할 가능성이 높은 건지 궁금합니다. 현재 제가 의심하는 상황은 세 가지 정도입니다. 첫째는 비가 올 때 유독 심해지는 것을 보니 외벽이나 창틀 방수 문제인 것 같고, 둘째는 보일러 물 보충 알람이 가끔 뜨는 걸 보면 배관 누수가 의심됩니다. 마지막으로는 윗집 화장실 방수층에 문제가 생겨서 천장으로 스며드는 경우일 수도 있을 것 같습니다. 전문가를 불러서 정밀 진단을 먼저 받고 수리를 한 뒤에 도배를 하는 것이 정석이라고 하는데, 만약 배관을 뜯어내는 큰 공사가 된다면 도배 시점을 언제로 잡아야 할지 모르겠습니다. 또한 나중에 보험 청구를 하려면 어떤 자료들을 미리 챙겨두어야 하는지도 경험하신 분들의 조언을 구하고 싶습니다.