베란다 천장 곰팡이와 백화현상, 외벽 코킹과 바닥 방수 중 어디가 원인일까요

안녕하세요. 베란다 누수 때문에 스트레스가 심해 질문 올립니다. 며칠 전 아래층에서 베란다 천장 시멘트가 벗겨지고 하얀 가루 같은 백화현상이 보인다고 연락이 왔습니다. 확인해보니 구석진 곳에 곰팡이도 꽤 심하게 퍼져 있더라고요. 당황스러운 마음에 급히 업체를 불러서 기본 점검을 받았습니다. 우선 냉수, 온수, 난방 배관에 공기를 넣는 공압 테스트를 진행했는데 다행히 배관 자체에는 압력 손실이 없다고 하더군요. 즉, 수도관이 터진 문제는 아니라는 뜻인 것 같습니다. 그런데 업체 쪽 의견이 갈려서 고민입니다. 한 곳은 창틀 실리콘이 삭아서 비가 올 때 외벽을 타고 들어오는 코킹 문제라고 하고, 다른 곳은 하수구 유가 주변의 방수층이 깨져서 물을 쓸 때마다 스며드는 것이라고 합니다. 두 가지 가능성이 모두 있다고 하는데, 이 상황에서 어떤 순서로 접근해야 할지 모르겠습니다. 지금 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 일단 비용이 적게 드는 외벽 코킹 작업부터 해보는 것, 둘째는 타일을 다 뜯어내고 바닥 방수를 새로 하는 정석 공사를 진행하는 것, 셋째는 타일을 깨지 않고 처리한다는 비파괴 방수 공법을 시도해보는 것입니다. 비파괴 방식은 기술력이 필요해서 업체마다 말이 다르고, 무턱대고 바닥을 다 뜯었다가 외벽 문제였으면 돈만 버리는 꼴이 될까 봐 걱정입니다. 혹시 저처럼 복합적인 원인으로 고생하셨던 분들 계신가요. 어떤 판단 기준으로 공사 범위를 정하셨는지 조언 부탁드립니다.