욕실 바닥 젖음과 베란다 천장 얼룩, 단순 방수층 문제인지 외벽 균열인지 헷갈립니다

안녕하세요. 지은 지 20년 정도 된 아파트에 거주 중인데 최근 두 곳에서 문제가 터져서 고민입니다. 먼저 욕실의 경우, 타일 사이사이 줄눈이 항상 젖어 있는 느낌이고 물청소를 해도 바닥이 예전보다 훨씬 늦게 마릅니다. 처음에는 그냥 습해서 그런가 싶었는데, 아랫집에서 화장실 천장에 물자국이 보인다고 연락이 왔습니다. 급한 마음에 타일 위에 방수제를 덧칠하는 부분 수리를 알아봤는데, 주변에서는 연식이 있으면 겉면만 막아서는 안 되고 바닥을 다 걷어내고 방수층부터 다시 잡아야 한다고 하더라고요. 비용 차이가 너무 커서 고민입니다. 더 답답한 건 베란다 쪽입니다. 세탁실 천장 구석에 검은 곰팡이가 피기 시작했고, 비가 많이 온 날에는 벽면을 타고 습기가 스며드는 게 눈에 보입니다. 이게 단순히 창틀 실리콘이 삭아서 빗물이 들어오는 외벽 문제인지, 아니면 위층 세탁실 배수구 쪽 방수가 깨져서 내려오는 건지 판단이 안 섭니다. 지금 제가 생각하는 선택지는 두 가지입니다. 첫째는 비용을 들여 욕실 바닥 전체를 철거하고 방수 공사를 새로 하는 것이고, 둘째는 우선 외벽 코킹 작업부터 진행하며 경과를 보는 것입니다. 하지만 원인을 모른 채 겉만 손댔다가 나중에 다시 뜯어내야 할까 봐 걱정이 큽니다. 혹시 저처럼 욕실 바닥 건조 속도가 느려지면서 아랫집 누수로 이어진 분들 계신가요? 그리고 베란다 곰팡이가 결로인지 누수인지 확실히 구분할 수 있는 방법이 있을까요?