비 올 때만 천장 얼룩이 생기는데 옥상 방수 문제인지 창틀 코킹 문제인지 모르겠어요

작년 여름부터 거실 구석 천장에 조금씩 젖은 얼룩이 보이기 시작했습니다. 처음에는 단순한 결로라고 생각했는데, 최근 폭우가 내린 뒤에 얼룩 범위가 확 넓어지면서 벽지를 타고 물이 스며드는 게 눈에 보이더라고요. 당황해서 급하게 누수 탐지 업체를 불렀는데, 공압 검사나 가스 탐지를 진행하더니 배관에는 아무런 문제가 없다고 합니다. 그런데 정작 비가 오면 다시 물이 새니 정말 답답합니다. 업체 말로는 이런 빗물 누수는 기계로 잡는 게 아니라 육안으로 외벽이나 옥상을 직접 확인해야 한다고 하네요. 지금 제가 고민하는 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 옥상 우레탄 방수층이 들뜬 곳이 많아 보여서 전체적으로 다시 방수를 하는 것, 둘째는 창틀 실리콘 코킹이 노후되어 갈라진 틈으로 물이 들어오는 것 같아 외벽 코킹 작업을 먼저 하는 것, 마지막으로는 일단 내부 도배부터 새로 하고 지켜보는 것입니다. 그런데 주변에서 듣기로는 원인을 확실히 잡지 않고 도배부터 하면 나중에 또 젖어서 돈만 이중으로 든다고 하더라고요. 특히 저희 집이 최상층이라 옥상 문제일 가능성이 큰데, 외벽 크랙과 옥상 방수 중 무엇을 먼저 점검하고 보수하는 게 효율적인 순서일까요? 그리고 만약 공용 부분의 문제라면 관리사무소에 청구할 수 있는지, 아니면 제 개인 보험으로 처리해야 하는지도 궁금합니다.