아랫집 천장 얼룩과 흙냄새가 나는데 방수층 문제인지 배관 결함인지 헷갈립니다

안녕하세요. 최근 아랫집 화장실 천장에 물방울 모양의 얼룩이 생겼다는 연락을 받고 정말 당황스러운 상태입니다. 처음에는 단순한 결로인 줄 알았는데, 시간이 지날수록 얼룩 범위가 넓어지고 결정적으로 아랫집에서 눅눅한 흙냄새와 곰팡이 냄새가 올라온다고 하시네요. 현재 저희 집 화장실 상황을 살펴보니 타일 사이의 줄눈 부분이 군데군데 갈라져 있고, 특히 벽면 일부에 흰색 가루 같은 것이 배어 나오는 현상이 보입니다. 세면대 하부 배관 쪽 실리콘도 시간이 지나서 그런지 틈이 벌어져 있어 그쪽으로 물이 들어갔을 가능성도 있어 보입니다. 가장 걱정되는 건 변기 쪽인데, 변기 주변 타일이 유독 젖어 있는 느낌이 듭니다. 이게 단순히 겉면의 방수층이 깨져서 스며드는 것인지, 아니면 변기 하부 배관 자체가 불량이라 안쪽 슬래브까지 습기가 퍼진 것인지 판단이 서질 않습니다. 지금 제가 고민 중인 선택지는 세 가지입니다. 첫째는 문제가 되는 부분의 줄눈과 실리콘만 다시 쏘는 부분 보수를 하는 것, 둘째는 타일을 다 걷어내고 바닥 방수층을 새로 형성하는 전체 공사를 하는 것, 셋째는 우선 배관 정밀 진단부터 받아보고 원인 지점만 타격해서 수리하는 것입니다. 무작정 타일 덧방을 했다가 나중에 다시 뜯어야 할까 봐 겁이 납니다. 이런 증상일 때 보통 어떤 순서로 원인을 판별하고 공사 범위를 결정하시나요? 경험 있으신 분들의 조언 부탁드립니다.